Vlastnit nemovitost s dalšími lidmi může být zpočátku praktické řešení, ale časem často přináší komplikace. Neshody, rozdílné představy nebo nemožnost se domluvit vedou mnohé spoluvlastníky k otázce: jak z toho ven? V článku se podíváme na pět možných cest, jak spoluvlastnictví vypořádat – od dohody až po krajní právní řešení.

1. Společný prodej celé nemovitosti
   Nejelegantnější a finančně nejvýhodnější způsob, jak se zbavit spoluvlastnictví, je domluva se všemi spoluvlastníky na prodeji celé nemovitosti. V takovém případě je možné získat plnou tržní cenu a následně si výtěžek rozdělit podle výše podílů. Tento postup však vyžaduje stoprocentní souhlas všech zúčastněných, což bývá v praxi častou překážkou.

2. Nabídka podílu ostatním spoluvlastníkům
Další variantou je pokusit se prodat svůj podíl přímo některému ze spoluvlastníků. Výhodou může být rychlejší dohoda a cena, která se může přiblížit běžné tržní hodnotě – hlavně pokud má druhá strana zájem získat větší kontrolu nad nemovitostí. Potíž ale nastává, pokud druhý spoluvlastník nemá zájem nebo prostředky. Navíc může situace sklouznout k neochotě jednat férově, když ví, že jiného kupce budete hledat těžko.

3. Výkup zbývajících podílů
Naopak, pokud máte zájem převzít celý objekt pod svou správu, můžete se pokusit odkoupit zbývající podíly od ostatních. Výsledkem by pak bylo výhradní vlastnictví a možnost prodat nemovitost bez omezení. Realizace však často naráží na nedostatek financí nebo přehnané nároky ostatních spoluvlastníků, kteří si uvědomují vaši závislost na jejich podílu.

4. Řešení prostřednictvím soudu
Jako krajní možnost zůstává cesta právní – požádat soud o vypořádání spoluvlastnictví. Podle zákona má na to každý spoluvlastník právo. Soudní řízení však bývá zdlouhavé, nákladné a zatížené nejistotou výsledku. Tato varianta je proto často až posledním řešením v případech, kdy selže jakákoli snaha o dohodu.

5. Přímý prodej podílu jiné osobě
Pokud dohoda se spoluvlastníky není možná, můžete nabídnout svůj podíl třetí straně. Tento krok ale bývá složitější – zájemců o takové podíly je málo a prodejní cena zpravidla výrazně klesá. Kupující si totiž uvědomuje, že kromě podílu získává i riziko konfliktů a komplikací s ostatními vlastníky. To vše se promítá do nižší nabídky. U této varianty je proto vhodné obrátit se na společnost specializující se na výkup spoluvlastnických podílů a využít jejich zkušeností k snadnému prodeji za co nejvýhodnější cenu.

Hlavní potíže obvykle nastávají při rozhodování o tom, jak nemovitost spravovat a kdo ji bude jak využívat. Všichni spoluvlastníci mají totiž rovnocenné právní postavení, a tak je ke každému důležitému kroku (například pronájem, úpravy, prodej) potřeba vzájemné shody. Když ale panují odlišné názory a vztahy mezi vlastníky nejsou ideální, může dojít ke zablokování celého procesu. Nikdo není spokojený a napětí narůstá. V takové situaci se jako nejrozumnější řešení často jeví prodej svého podílu. Jak tedy postupovat?

Prodej spoluvlastnického podílu často představuje nejsnazší způsob, jak se vyvázat ze složitého nebo konfliktního spoluvlastnického vztahu. Nejde ale vždy o snadno realizovatelný krok – většina zájemců totiž preferuje nemovitosti bez podílových komplikací. Přesto existují řešení. Na trhu působí firmy i investoři, kteří se na výkup podílů specializují a dokáží nabídnout férové podmínky i rychlé vyřízení. Důležité je mít jasný plán, znát hodnotu svého podílu a vybrat si spolehlivého partnera pro jednání.

Skayo Capital je na trhu s podíly na nemovitostech již dlouhodobě zavedený hráč, který dokáže pomoci s řešením podílů na nemovitostech a nabízí výkup spoluvlastnických podílů za férové ceny.

Co je spoluvlastnický podíl?

Spoluvlastnický podíl je podíl na vlastnickém právu k nemovitosti, který náleží více osobám. Každý spoluvlastník má právo svůj podíl:

• užívat (v rámci dohody s ostatními),

• pronajmout (svůj podíl),

• prodat nebo darovat (s určitými podmínkami),

• a také se podílet na nákladech spojených s údržbou nemovitosti.

Příklad z praxe

Pokud například tři sourozenci zdědí rodinný dům, každý z nich vlastní 1/3. Nikdo ale nevlastní konkrétní místnost nebo patro – každý vlastní abstraktní podíl na celé nemovitosti. K tomu je potřeba komunikace, dohody a v ideálním případě i sepsaná pravidla vymezující její užívání. V praxi to často znamená spoustu neshod a omezení jenoho nebo více spoluvlastníků na jeho právech v užívání a nakládání s podílem na daném domě, bytě nebo třeba na komerční nemovitosti. 

Nevýhody spoluvlastnictví nemovitosti

• Nutnost dohody při správě a užívání

• Omezené možnosti prodeje bez souhlasu ostatních (v určitých případech)

• Riziko sporů, zejména při odlišných představách o využití nemovitosti

• Horší likvidita při prodeji 

Výkup podílu je ideální řešení, pokud:

• nechcete řešit složité vztahy mezi spoluvlastníky

• spoluvlastnictví brání plnému užívání nemovitosti

• chcete rychle získat peníze bez zbytečné administrativy

Profesionální společnosti specializované na výkup podílů zajistí:

• kompletní právní servis včetně převodu nemovitosti

• férové a rychlé ocenění podílu 

• okamžité vyplacení dohodnuté výkupní ceny

• a v mnoha případech i odkup celé nemovitosti po dohodě s dalšími spoluvlastníky

Společnost Skayo Capital, specialista na výkup podílů na nemovitostech, upozorňuje, že stávající legislativa výrazně usnadňuje majitelům možnost prodat svůj podíl na nemovitosti, a to především díky zrušení povinného předkupního práva ostatních spoluvlastníků.

„Aktuální právní úprava je výrazně nakloněna majitelům podílů. Díky absenci zákonného předkupního práva mohou svůj podíl zpeněžit rychle, efektivně a bez nutnosti oslovovat ostatní spoluvlastníky,“ uvádí Jakub Střeštík, generální ředitel Skayo Capital. „Pro mnoho vlastníků, kteří byli dříve limitováni zdlouhavými a komplikovanými procesy, představuje současný stav zásadní ulehčení. Naším cílem je být pro ně spolehlivým partnerem a nabídnout rychlé a férové řešení.“

Povinné předkupní právo, které v minulosti často brzdilo převody podílů, bylo zrušeno novelou občanského zákoníku účinnou od 1. července 2020. Výjimku představují pouze případy, kdy spoluvlastnictví vzniklo například děděním – i tam však platí předkupní právo pouze po omezenou dobu šesti měsíců.

Skayo Capital se dlouhodobě specializuje na výkup spoluvlastnických podílů a nabízí tak majitelům možnost, jak efektivně využít hodnotu svého majetku.

Společnost Skayo Capital, etablovaný specialista na výkup podílů v nemovitostech, rozšiřuje své portfolio služeb. Nově se zaměřuje také na výkup celých činžovních domů, a to jak formou odkupu jednotlivých spoluvlastnických podílů, tak i 100% vlastněných objektů.

Díky silnému finančnímu zázemí a dlouholetým zkušenostem na trhu s nemovitostmi si Skayo Capital klade za cíl oslovit majitele činžovních domů, kteří zvažují prodej své nemovitosti nebo hledají spolehlivého partnera pro výkup podílů. Nová služba umožňuje flexibilní a rychlé řešení i složitějších majetkoprávních situací.

„Naše zkušenosti s výkupem podílů na nemovitostech nám umožnily detailně porozumět potřebám klientů, kteří se často potýkají s komplikovanými vlastnickými vztahy. Přirozeným krokem pro nás bylo rozšířit naše služby o výkup činžovních domů jako celků. Díky našemu zázemí jsme schopni transakce realizovat rychle, spolehlivě a s důrazem na individuální přístup,“ uvedl Jakub Střeštík, generální ředitel společnosti Skayo Capital.

Skayo Capital se dlouhodobě profiluje jako transparentní a silný partner v oblasti výkupů nemovitostí, zejména tam, kde je třeba efektivně řešit složité vlastnické struktury. Nově rozšířené služby posilují pozici společnosti jako významného hráče na trhu s rezidenčními nemovitostmi.

Otázka

Jeden ze tří spoluvlastníků domu chce prodat svůj podíl. Je nutné znalecký odhad nemovitosti, když všichni s cenou podílu souhlasí?

Odpověď

V případě, že chcete prodat spoluvlastnický podíl, tak při stanovení prodejní ceny není žádný posudek potřeba. Prodávající si může stanovit cenu, jakou chce. Od 1. července 2020 je (až na výjimky – viz předchozí příspěvky výše) zrušeno předkupní právo, tudíž prodávající není nijak omezen a nemusí svůj podíl přednostně nabízet dalším spoluvlastníkům.

Otázka

Dobrý den, jsem majitelem 1/2 rodinného domu. Druhou polovinu vlastní rodiče. Mohou přepsat jejich podíl na jiného vlastníka (má sestra) i bez mého souhlasu? Může tento nový vlastník ručit domem se dvěma majiteli nebo jen jeho polovinou? Děkuji za odpověď. Jaromír M.

Odpověď

Dobrý den, ano mohou. Rodiče mohou svůj podíl darovat Vaší sestře nebo komukoliv jinému. Mohou ho i prodat, aniž by ho nejprve nabídli Vám. Od 1. července 2020 bylo zrušeno předkupní právo. Sestra či rodiče mohou zatížit pouze ideální polovinu, kterou vlastní. Nikoliv polovinu Vaší.

Otázka

Dobrý den, jsem vlastníkem ideální ½ rodinného domu. Chci ji prodat, jak mohu postupovat? Potřebuji souhlas dalších vlastníků? Musím jej nejdříve nabídnout jim? Tomáš J.

Odpověď

Dobrý den, pokud chcete prodat pouze podíl na nemovitosti, tak je možné podíl prodat bez nutnosti jeho nabízení ostatním spoluvlastníkům, jelikož novelou zákona od 1. července 2020 předkupní právo ostatních spoluvlastníků zaniklo – až na výjimky, zejména pokud spoluvlastnictví nevzniklo v rámci dědictví – potom platí předkupní právo, ale pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví děděním. Po uplynutí této doby můžete svůj podíl prodat bez omezení. V případě prodeje celého domu pak žádná specifika, kromě toho, abyste se domluvili s ostatními, nejsou a probíhá to standardně jako běžný prodej nemovitosti.

Otázka

Chci prodat svůj 1/4 podíl na pozemku s polnostmi. Co k tomu potřebuji? Vlastním ideální 1/4 polního pozemku. Uvažuji o prodeji. Jak mám postupovat? Potřebuji souhlas 3/4 vlastníka? Může spoluvlastník uplatnit předkupní právo? Zdeněk H.

Odpověď

Pokud chcete prodat podíl na pozemku, tak z právního hlediska s tím není problém, jelikož nepotřebujete souhlas ostatních spoluvlastníků, od 1. července 2020 bylo předkupní právo až na výjimky zrušeno. Touto výjimkou je zejména případ, kdy spoluvlastnictví vzniklo v rámci dědictví (a pak navíc předkupní právo trvá pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví). Pokud tedy nesplňujete obě výše uvedené podmínky, můžete svůj podíl prodat bez nutnosti nabízení druhému spoluvlastníkovi. Problém však nejspíše nastane z praktického hlediska, poněvadž v případě vlastnictví podílu na čemkoliv není nikde stanoveno, která část odpovídajícího podílu je vlastně Vaše, což bude málokdo z kupujících akceptovat. Řešením je v takových případech pomocí geometrického plánu z Vašeho podílu udělat samostatný pozemek a ten následně prodat, což vzhledem k nutnosti součinnosti ostatních spoluvlastníků taktéž nebude jednoduché, protože nastanou dohady, kterou část Vám vymezí, aby na tom nebyli škodní.

Otázka

Dobrý den. Chci se zeptat, zda se dá prodat podílové/spoluvlastnické právo k pozemku většinovému vlastníkovi bez souhlasu ostatních spoluvlastníků. Děkuji, Karel B.

Odpověď

Dobrý den, ano můžete. Předkupní právo bylo zrušeno k 1. červenci 2020. Žádný souhlas tedy nepotřebujete. Podrobněji se k tomuto tématu věnujeme v předchozím příspěvku.

Otázka

Dobrý den, chtěl bych prodat spoluvlastnický podíl půdy, která je v současné době nevýhodně pronajata zemědělské společnosti. Jak mám postupovat? Lze nejprve podat výpověď nájemní smlouvy a poté podíl prodat, i když ostatní spoluvlastníci neprodají? Jan K.

Odpověď

Ve Vašem případě lze postupovat následovně. Nejúčelnějším krokem pro prodej Vašeho podílu by bylo rozdělení půdy na jednotlivé pozemky, tak aby každý měl své parcelní číslo. Toto rozdělení můžete od 1.1.2018 provést i bez nutnosti prodeje daného pozemku. V opačném případě by potencionální kupec nevěděl, jakou část celého pole/půdy vlastně kupuje. Co se týče výpovědi nájmu, tak záleží, jak je smlouva uzavřena, pokud samostatně s každým vlastníkem zvlášť, pak ji samozřejmě lze vypovědět nezávisle na ostatních spoluvlastnících za podmínek uvedených ve smlouvě, pokud se všemi společně, lze ji vypovědět bez souhlasu ostatních pouze, jste-li většinovým spoluvlastníkem.

Otázka

Dobrý den, jsem majitelem chalupy včetně pozemku, na kterém stojí. Dále kolem této nemovitosti vlastním parcelu o výměře 1 000 m² a příjezdovou cestu na tento pozemek. Tyto pozemky jsou však v podílovém spoluvlastnictví, já jsem většinový spoluvlastník. Chtěl bych tyto nemovitosti prodat, ale nevím, jak přesně mám postupovat. Musím svůj podíl nabídnout nejprve dalším spoluvlastníkům? Děkuji za odpověď. Jirka T.

Odpověď

Dobrý den, děkujeme za Váš dotaz. Prodat podíl na nemovitosti může každý spoluvlastník. Zatímco dřív měli ostatní spoluvlastníci k prodávanému podílu předkupní právo, od 1. července 2020 platí předkupní právo pouze ve výjimečných případech, zejména pokud vzniklo spoluvlastnictví v rámci dědictví – a pak navíc předkupní právo trvá pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Pokud tedy nesplňujete obě výše uvedené podmínky, můžete svůj podíl prodat bez nutnosti jeho nabízení dalším spoluvlastníkům.

Otázka

Dobrý den, moje manželka se svým bratrem zdědili každý ideální ½ domu, s tím, že po smrti jejich otce v domě zůstane bydlet jejich matka, která zde má právo věcného břemena dožití. V současné chvíli s ní sdílíme domácnost i s našimi třemi dětmi a máme zde trvalé bydliště. Moje otázka zní: Bratr mé manželky chce zastavit polovinu svého majetku na nebankovní úvěr. Rád bych věděl, zda je toto možné? Nerad bych přišel o střechu nad hlavou. Předem děkuji, Adam O.

Odpověď

Ano, toto možné skutečně je. Bratr však může zastavit pouze svoji polovinu nemovitosti. V budoucnu mohou vzniknout problémy s případnou exekucí. Těm se ale lze úspěšně bránit soudní cestou.